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入居審査のボーダーライン

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 賃貸アパート・マンションの物件選びは完全な借り手市場といわれて久しいですが、そうはいっても賃貸管理会社または賃貸元付業者(以下、不動産業者という)の側からお断りするお客様も当然いらっしゃいます。では、入居OKとNGのボーダーラインはどこにあるのでしょうか?それは不動産業者の入居審査方法とお客様の属性(とはいえ勤務先とか勤続年数のことではありません。どちらかというと入居の形態です)に大きく左右されるのです。

 不動産業者の入居審査方法
@実質的に無審査の不動産業者
 最近は少なくなってきましたが、必要書類の一部が不足していても度胸と人を疑うことのない純朴な心で入居希望者を優しく受け容れてくださる大らかな賃貸管理業者さんです。入居審査は面接が大きなウェイトをしめます(でも落とされることはあまりありません)。

A一般的な不動産業者
 本人確認の資料(住民票や運転免許証)と連帯保証人の印鑑証明書および保証人承諾書などの書類が揃えばほとんどOKです。本人または連帯保証人の収入証明書を要求する場合もあります。ただし、賃貸借契約時に連帯保証人の同席を求めることはあまり無いでしょうが、物件の案内時に入居希望者の面接も兼ねますので、外見的にいかにもという方やお客様の属性次第では、何らかの理由をつけて断ってしまう場合も当然あります。

B独自の入居審査を行う不動産業者
 主に賃貸管理業務を手広く行う大手や準大手の業者に多いタイプです。上記Aの業者が求める資料を提出してもらうのは当然ですが、しっかりと勤務先や連帯保証人に確認の連絡を入れてウラをとったり、社内に審査部門を持っていて独自のノウハウで総合的に判断するのが特徴です。
 このような賃貸管理業者は、物件案内までを専門の客付け業者に任せている場合が多く、契約時までは直接入居希望者と顔を会わせませんので、面接をして云々ということはないでしょう。そのかわり、客付けの不動産会社をあまり信用していない(お金になれば何でもやると思っている)ので、入居審査自体はしっかりと行います。入居申込書に虚偽の記載をしたら、確実に見破られると思った方がよいでしょう。

C機関保証会社を通して入居審査を行う不動産業者
 機関保証とは連帯保証人に代わって入居者様の家賃支払いを企業が保証していくシステムです。かつては不動産購入時の住宅ローンにも連帯保証人を立てることが一般的でしたが、現在は機関保証が当たり前になっています。要はそれの賃貸版です。不動産を買う時ほどは厳しくありませんが、保証会社がデータベースと照会しますので、入居希望者がいわゆる「ブラック」の場合はパスしません。
 収入については月額家賃の2〜3倍の収入が毎月あれば概ねOKです。入居者様ご本人を審査いたしますので連帯保証人も不要です。一見すると最も入居審査が厳しいように思われますが、必要書類の提出が可能で過去にお金絡みの事故のない方でしたら、母子家庭・外国籍の方でも不利にはなりません。センチュリー21石川土地建物もこのシステムをとっていますが、入居審査でお断りする方は全体の10パーセントに満たない程度です。
 また、センチュリー21石川土地建物ではクレジットカードの与信機能を利用した入居審査も行っています。VISAやMASTER、AMEX、JCB等のメジャーなカードをお持ちの方でしたら、ご拝辞いただく確率は、さらに低くなります。
 お客様の属性(入居の形態)
A 契約者(成人)がひとりで入居する場合
 問題なしです。

B 契約者(未成年者)がひとりで入居する場合
 例えば、未成年者が東京の学校に通うために下宿する場合など。基本的には親権者(親)が追認すれば問題なしです。

C 契約者とそのご家族が入居する場合
 問題なしです。

D 契約者と家族以外の方が入居する場合
 例えば、婚約者との同居、事実婚の方、友人同士のルームシェアリングなど。特に問題はありませんが、ルームシェアは物件によっては不可の場合もあります。また、3人以上のシェアですと責任関係が曖昧になるので敬遠されることも多いでしょう。

E 契約者が入居しないで、契約者以外の方が入居する場合
 例えば、親が未成年あるいは学生で収入が無い子供のために賃貸アパートを借りる、契約者が愛人宅として借りる、書類を揃えられない人のために代わりに契約者となる(名義貸し)、お年寄りとの同居が嫌なので部屋を借りて一人で住ませるなど。

F 契約者が必要書類を揃えられない場合
 他人へのなりすまし、オーバースティなど。
東京都江戸川区北小岩5丁目2番2号
店舗部分
京成本線京成小岩駅北口より徒歩1分
JR総武線小岩駅北口より徒歩15分

お車のお客様には専用駐車場あり
 入居審査のボーダーライン
Aのお客様 Bのお客様 Cのお客様 Dのお客様 Eのお客様 Fのお客様
@の不動産業者
Aの不動産業者
Bの不動産業者 ×
Cの不動産業者 ×
 @に該当する不動産会社の場合、基本的にどんなお客様でもOKです。ただしBの未成年者の場合、あまりに若すぎるとさすがに腰が引けてしまうかもしれません。また、Eのように契約者が入居しないで他人を住ませることがわかっている場合も、問題を起こしそうだと判断すれば断るでしょう。

 Aの一般的な不動産会社の場合は、一定の書類が揃っていれば書類審査はOKです。Bの未成年者の場合でも、親権者が追認したり、Eに該当してしまいますが親が契約者となって子供を入居させるのでしたら認める場合がほとんどです。ただし@と同様に未成年者でもないのに契約者が入居しないで、契約者以外の方が入居する場合は何らかの合理的な理由が必要です。

 Bの独自の入居審査を行う不動産業者もAの業者に準じますが、何よりも書類をもとに審査をするウェイトが大きいので、必要書類を期日までに揃えられなかったり、入居申込書に虚偽の記載をしてしまうと契約は難しいでしょう。ですのでFに該当するお客様はご入居できません。

 Cの機関保証会社を通して入居審査を行う不動産業者もBの業者に準じます。書類を揃えられない方と、虚偽の入居申し込みは厳禁です。入居審査の厳しさについては、上記A、Bの不動産業者と比較すると、一定のお客様にとっては厳しく、またある一定のお客様にとってはあまいということがいえます。
 どのようなことかというと、書類審査後にデータベースと照合しますので、例えば本人確認の資料が何も無くて100万円の残高がある貯金通帳を提示したとしても審査には落ちます(正確には審査の土俵に乗らない)が、本人確認資料と生活保護の保護決定通知書を持っていればたぶん受かります。同様に本人確認資料と源泉徴収票があれば、賃貸物件の家賃にもよりますが月収10万円でも入居審査には受かります。年金受給者・母子家庭・外国籍の方でも要件さえ満たしていれば同様です。また、クレジットカードを保有されていて事故の無い方でしたら、まず大丈夫と思っていただいて差し支えないでしょう。
 入居審査の方法
 賃貸の入居審査では主として以下の方法が考えられます。これらは段階を踏んで行われる場合と、一度に行われる場合があります。

面接
お客様の属性や入居の形態などがチェックされます。

書類審査
本人確認、お客様の属性、賃料の支払能力がチェックされます。

与信審査

信用情報のデータベースに照会されます。また保証会社や管理会社が独自のスコアリングを行う場合もあります。

管理会社による独自の審査
個々の管理会社による独自のノウハウに基づく審査です。

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